任何一个大城市的发展，都有一个从老城区不断向新城区扩散和升级的过程。城市更新的速度也远远小于新城区的扩张速度。然而，大多数城市发展都有一个十分令人为难的现象——新城区的商业发育过程中很慢，导致生活功能弱人气难集聚，从而反过来成为新城区活力和价值链增长的短板。类似这样的难题，在许多城市都已经出现，甚至成为城市转型升级和高质量发展的大难题。例如，上海、深圳、广州、苏州、重庆等城市都相继出现了一些早期的科技园区、开发区、工业园区、产业园区以及最近这些年陆续规划新兴的一些新城区，都出现的商业生活功能偏弱，商业发展严重滞后产业和城市扩张，生活和消费体系不健全，不少区域甚至是商业的断裂带或沙漠地带。因此，这个问题在当前扩大内需、促进消费、畅通循环的大背景下，尤其是显得重要。实际上，近几年来，我也一直有思考和关注这个话题。
在此背景下，武汉东湖高新区（中国光谷）、武汉新城，于2023年12月21日举办首届中国光谷新商业发展大会，其中，有一个环节就叫“武汉新城新商业发展圆桌大会”。大会围绕“立商业新潮，聚消费新光”主题，以武汉新城为例，交流如何聚集优势资源发展新商业？未来商业发展的方向有哪些 等问题。中国商业联合会副会长、赢商tech董事长吴伟鲲发起提出，中国百货商业协会会长范君、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平、中国商业经济学会副会长王先庆、戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄士奇分别发表了各自的观点。总体而言，四位专家从引入新业态新模式、创造消费新场景发展新消费、策划超大型品牌商业活动吸引区外消费客流等方面都有深入思考。既有理论性，又实践性，能引发人们的深入思考。
在此前，我有调研过重庆北江新区、广州开发区、中新知识城、南沙新区等产业集聚区的商业导入和发展问题。而在此之前，我对武汉市商业的了解主要还是在几个传统商圈以及相关业态。这次来武汉，对武汉新城、中国光谷的商业了解，基本上还是听其他专家的介绍。据了解，中国光谷，创立于1988年，首批国家级高新区，目前拥有市场主体超18万家，企业12万家，其中高新技术企业5200余家、上市企业62家，占武汉市2/3。2022年，光谷GDP突破2600亿元，在武汉市总量占比14%。而武汉新城是武汉都市圈的核心区，据2023年2月7日发布的武汉新城规划，新城横跨武汉、鄂州两市，共八大片区，规划面积约719平方公里。其中，中国光谷74.3%的面积纳入武汉新城，因此，有时中国光谷的商业问题就是武汉新城的商业问题，同时也是东湖高新区的商业问题。这在其他一些大城市也有同样的问题。
中国光谷，三十年巨变
从基本情况看，中国光谷经过35年的发展，全区商业规模近180万方，大型商业综合体超过30家，高星级酒店品牌首店达19家，品牌便利店超500家。 其中，世界城光谷步行街位于湖北省武汉市，全长1350米，占地609亩，总建筑规模达160万平方米，包括了购物中心、商业步行街区等业态，其中商业面积59万平方米，其步行街是国家级示范步行街，也是是目前区域内最大最繁荣的商业集聚区。 此外，其他一些新兴的商业业态也陆续在区域内布局。 2016-2022年，东湖高新区的常住人口从52.16万人增长至119.38万人，是武汉常住人口增加最多的区。根据规划，全区大中型商业设施总建筑面积到达到260万平方米，一批大型商业综合体将陆续建成并投入运营。
主持人要求我重点讲一下新城区高新区的新商业可以从哪些方面着手创新？可以引进哪些新模式、新消费品牌？对此，我还是结合自身的调研和研究，主要讲了三个方面的问题。这三个问题，不只是针对新城区，还同样适应于那些老的高新区、科技园区、产业园区、开发区的升级改造。只要是这些老城区要导入商业，就应该遵循同样的规律。
一是新城区商业的发展必须从工业化城市化维度去构思。传统的高新区、开发区等都是在工业化初期和中期布局兴建的，当时一切以生产为中心，重工轻商是普遍现象，普遍没有从城市功能完善的角度去布局，较少考虑区域内产业工人和商务人员的生活消费问题。而同一时期，传统的商业和消费区都集中在老城区，即一批老的商业街、百货大楼、购物广场等商业网点。也就是说，在工业化城市化初中期，商业与产业的分离是当前的普遍现象，这是城市商业的1.0、2.0时代，从小商业到大商业的时代。然而，在新时期，也就当前形势下，以人货场重构为特点的现代商业体系和消费体系，都在强化消费、商业与生产的融合，”消费+文化+科技+创意+旅游+设计+会展+制造......“正成为新趋势，尤其是以直播电商、定制经济等为代表的新业态，更是直接将消费过程与生产过程融合在一起，产业园区在一定范围内转型生产型消费园区，实际上，这也是商业3.0时代。因此，新城区导入新商业，一定不宜沿用传统的商业网点布局思维，围绕着传统的商圈、商业中心、商业网点等思路去谋划，那样，可能不仅会导致重复建设和资源浪费，而且还会因商业人气的流失而使整体商业氛围难以形成。在新时代，商业从”卖实物“转为”卖生活“，城市商业的地位也将发生根本性变化，从”产城人“到”人产城“。
二是一个新城区必须有超大型的标志性商业综合体为引爆点。这类超大型商业综合体，一定是真正的以体育运动、旅游、购物等主要业态的综合体。类似香港的海港城、重太的来福士。这些综合体面积都在100万平方左右，都是真正的城市名片，也是国内外游客前来打卡的地方。北京的京源燕莎购物中心（60多万平方），当年，北京西部区域，如果没有这个超大型的商业综合体，绝对不会有后来的城市繁荣。我举了二个广州的例子，一个是花都的融创文体城，一个是番禺的长隆动物世界，它们在广州的一北一南，当初也是完全是商业的”沙漠地区“，正是由于这类超大型商业文旅项目，吸引大量的城区人口甚至市外客流进入。这方面，成都的新消费场景打造，也覆盖了若干个新区。总之，如果一个新城区，没有标新立异的超大型商业新业态的引入，就很难撼动老城区的商业人流，再多的购物中心或商业综合体，也难以形成口碑性品牌。当然，也不少地产项目，也动不动就号称100多万平方或1000亩超级大盘，但本质上，却是一个地道的房地产项目。其配套商业只是房地产开发所需，并不是真正为了自身的商业运营。
三是强化商业体系和格局的体系化生态化。在新商业时代，如果一些面向社区之外客流的商业项目过度分散，或者缺少其他相关商业项目的客流吸引和共享，能级不够的商业项目普遍难以支撑起。但是，如果不同的商业业态能够形成相当完善优化的商业链消费链市场链，形成一个能够集聚消费人气和提升消费力的消费旺地，那么，这就特别容易让区域的商家共存共荣，能够不断成长和放大。但要做到这一点，相当不容易，一方面，商业网点规划和布局一定不能停留传统商业时代，要有高水平的现代商业理论指导和先进的商业理解。传统的商圈、商业中心（包括市级、区级等）理论已经无法完全包括现代商业和消费，无法解释和描述新商业的发展。因此，既要理论创新，也要使商业链和商业体系的构建更加符合工业化城市化后期商业成长的规律。
其他几位专家的观念，受篇幅限制，以后找机会再介绍。
（王先庆，中国商业经济学会副会长、广东省商业经济学会会长、广东财经大学华南商业智库理事长、广东白云学院现代产业研究院院长）
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