产业载体进化论 见证更多历史变革
作为工业市场的产业载体
如果把物业的发展史比作一场大戏
分明就是一部上演“逆袭戏码”的时代剧
气势磅礴，波澜壮阔
产业载体诞生伊始，仅仅是作为工业生产的场所而存在，遵循着几乎相同的底层逻辑——以最低的成本和最高的效率，来围绕生产组织的需求进行空间布局和建筑营造，大面积“铁皮火柴盒式”的空间成了最为有效的回应模式。这也不可避免地让它的身上被贴上了三个标签：简陋！冰冷！单调！
经济发展,产业升级
用户对载体的条件提出了更高的要求。从最初的提高物业交付标准，到后来的完善载体功能模块，载体发展由简单的硬件堆叠向提升软服务能力转移。
近年来都市产业综合体应运而生，载体建设进入强调智能化、人性化和生态化的时代。
今天的中国，各大城市都在大力发展高科技含量、高附加值的都市型产业，而在土地集约化开发的当下，具有多元化复合功能、人才密集型的都市产业综合体将是这类产业及产业人才的共同选择。
都市产业载体发展的新思路
逆袭的起点——村级工业园时代
20世纪80年代的产业载体，以劳动密集型为主，功能单一，与城区相割裂，无明确的产业主题。
开发模式：以成本为主要考量的粗放型土地开发
交付标准：土地“三通一平”，物业无严格的建设标准
园区运营：仅提供载体和基本服务的简单房地产经营
园区配套：依靠周边个体户提供生活服务
扮演了制造业摇篮角色的村级工业园，从“村”光无限，逐渐成为发展桎梏，不仅挤占了大量空间，还成为了“小散乱弱”的代名词。在这种发展背景下，主题产业园开始崭露头角。
蓄力中——主题产业园时代
时间来到20世纪90年代，产业载体发展为资本和技术密集型，选取特定产业主题形成集聚，开始具备社会管理职能。
开发模式：简单的土地开发规划，以产业链配套驱动开发
交付标准：标准化建设流行，定制化建设出现
园区运营：围绕产业主题招商，提供企业基本服务
园区配套：配套宿舍、饭堂等基本生活服务设施
新的发展形势下，“圈一大片土地，再布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。产业园区发展开始迈进新的里程。
蓄势待发——产业综合体时代
21世纪初，产业载体向高技术密集型迈进，强调园区的生产服务性，着重完善企业增值服务体系。
开发模式：成熟的土地开发规划，关注产业链整体价值提升
交付标准：行业通用标准出现，根据企业实际需求灵活突破
园区运营：提供种类丰富的企业增值服务
园区配套：配套更为齐全的公共服务设施及平台
当产业园区不断缩小与城市的距离，在此办公的人们不断产生新的需求，与城市的融合慢慢呼之欲出。
黄金时代——都市产业综合体时代
产城融合，以人为本
都市产业综合体进一步与城区结合，从单一功能向研发、办公、会展等多功能复合演变，为产业提供规整集约的发展空间，有效回应其形象诉求。同时，更关注生态的协调发展及个体用户的精神诉求。因此，生态化和人性化的建设理念，是都市产业综合体的显著特征。
紧跟产业，前瞻开发
都市产业综合体更关注从都市产业的发展趋势出发，以用户的实际需求为落脚点和驱动力，由用户介入进行合作开发的举措越来越频繁。
高维跃迁，智慧运营
智慧化运营确立了主导地位。随着机器逐步承担更多的管理职能， “人”的参与环节从执行向统筹管理推移，角色定位从参与运营、提供服务向管理运营、享受成果转变。
中国的产业载体四十年发展历程
最初的二十年（1980~2000）
业界全力探索产业载体的标准化建设，安全、规范、整洁、便利的园区是人们在短缺经济时代对于产业载体的迫切需求。
过去的二十年（2001~2020）
产业载体的建设标准已发展健全，业界逐步将重心移向提升服务能力，体现了集约经济探索期人们对服务型园区的不懈追求。
展望未来（2021~）
都市产业综合体将以高度智能的面貌、人性关怀的内核以及自然和谐的理念，承载都市产业的高速成长，实现集约经济时代人们对都市空间和产业发展相结合的无限遐想。
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